Steigende Zinsen für Baukredite, höhere Kosten für Baumaterialien, explodierende Energiepreise und Ängste wegen des Ukraine-Krieges sorgen für zunehmende Stagnation bei der Preisentwicklung und Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt. Dies zeigen kürzlich veröffentlichten Marktberichte des Immobilienverbandes IVD, des Gutachterausschusses München und der Immobilienplattform ImmoScout24.
Nach Einschätzung des IVD-Instituts steht bundesweit eine Trendwende bevor – die Kaufpreisentwicklung soll in den meisten Segmenten stagnieren. Ausnahmen gibt es jedoch für die Immobilienmärkte in München und Berlin und insbesondere die dortige Nachfrage nach hochwertigen Immobilien. Warum aber auch hier professionelle Verkaufsstrategien zunehmend wichtiger für eine erfolgreiche Vermarktung werden, erfahren Sie im folgenden Artikel.
Die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt für Luxusimmobilien
„Das Luxussegment bekommt die Auswirkungen des Ukrainekriegs, das Ende der historisch niedrigen Zinsen und die Inflation momentan am deutlichsten zu spüren. Eine Abkühlung der Nachfrage und längere Vermarktungszeiten bei Luxusimmobilien sind jedoch noch kein Zeichen für sinkende Preise”, erklärt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24 in der Veröffentlichung einer aktuellen Analyse zur Nachfrage nach hochpreisigen Neubau-Eigentumswohnungen in Deutschland.
Wie die Studie zeigt, ist das Interesse am Kauf von Luxus-Neubauwohnungen mit Quadratmeterpreisen ab 10.000 Euro im Zeitraum Januar bis April 2022 im Vergleich zum Vorjahr vielerorts stark gesunken. Steigende Kreditzinsen, Lieferkettenprobleme und eine Kostenzunahme bei Bau- und Energieprodukten belasten der Erhebung zufolge den Markt zunehmend und schwächen die Preissteigerungstendenz deutlich ab.
Am stärksten bekommen dies nach Angaben von ImmoScout24 das Neubau- und Luxussegment zu spüren, wo die Teuerungsrate von 2017 bis 2022 zwischen 25 Prozent in München und bis über 70 Prozent in Berlin lag.
Trendwende am Immobilienmarkt zu erwarten – Neubau- und Luxusimmobilien in München und Berlin ausgenommen
So ging der Studie zufolge die Nachfrage nach hochwertigen Immobilien in den meisten Metropolen um durchschnittlich 73 Prozent zurück – mit Ausnahme von Berlin und München. In der Bundeshauptstadt stieg die Nachfrage um 12 Prozent, in München verdoppelte sie sich fast. Wobei hier zu beachten ist, dass Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro in München keine Seltenheit sind und nicht nur das tatsächliche Luxussegment repräsentieren.
IVD-Marktausblick 2022: Wertentwicklung von Eigentumswohnungen in Großstädten soll steigen, Preise für das Münchner Umland stagnieren mit Ausnahmen
Der Immobilienverband IVD gab in einer aktuellen Stellungnahme vier Trends zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien für das Jahr 2022 bekannt:
- Der Zuzug in Metropolen lässt nach – und stabilisiert sich auf niedrigem Niveau
- Immer mehr Menschen ziehen aus der Großstadt in Kleinstädte oder ländliche Regionen
- Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage wird sich aufgrund der wahrscheinlichen Fortsetzung hoher Inflationsraten und nur leicht ansteigender Zinsen weiter erhöhen
- Verstärkter Neubau dämpft die Mietpreisentwicklung
Münchner Wohnungsmarkt zeigt sich unbeeindruckt – Nachfrage und Preise steigen weiter
Insgesamt hat die Corona-Pandemie den Münchner Wohnungsmarkt und die umliegende Metropolregion nach Angaben des IVD nur unwesentlich beeindruckt. Nachfrage und Preisniveau stiegen seit Beginn der Pandemie kontinuierlich an. Im Marktbericht für das erste Halbjahr 2022 heißt es: "Die Preisspirale dreht sich unaufhaltsam weiter nach oben, allerdings fallen die Anstiege im Frühjahr 2022 bei den meisten Objekttypen deutlich verhaltener aus als noch in der vorherigen Erhebung“.
Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich weiterhin sehr dynamisch und ist nach Angaben des IVD durch eine anhaltend große Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot gekennzeichnet – dennoch sank die Teuerung bei den untersuchten Objekttypen gegenüber +8,7 % im Herbst 2021 auf +4,7 % im Frühjahr 2022.
Im Münchner Umland stagnierten die Preise für hochwertige Immobilien mit Ausnahme von Fürstenfeldbruck, wo noch eine gewisse Dynamik erkennbar sei. Nach IVD-Berichten zogen die Preise für Immobilien im ersten Halbjahr auch in den Gemeinden Eichenau, Gröbenzell, Puchheim und Olching noch an. Dabei zeichnet sich eine Tendenz zu hochwertigeren Lagen und Qualitäten ab, die eine Veränderung am Immobilienmarkt im Münchner Umland ankündigt: Objekte mit Standort- oder Ausstattungsnachteilen fanden nach Angaben des IVD bereits jetzt weniger bis keine Nachfrage mehr.
Gutachterausschuss München: latent ansteigendes Preisniveau erwartet
Auch der Gutachterausschuss München geht in seinem Marktbericht für das Jahr 2021 nicht davon aus, dass für München und sein Umland eine harte Trendwende zu erwarten ist. Aus den Kaufverträgen von Januar bis Mai 2022 lasse sich weiter ein „latent ansteigendes Preisniveau“ ablesen. Zwar seien dies vorläufige Werte, die den sprunghaften Zinsanstieg der vergangenen Wochen noch nicht abbildeten. Dennoch erwartet Kommunalreferentin Kristina Frank einen geringeren Einfluss des Zinsniveaus auf den Münchner Immobilienmarkt als bei anderen Städten.
Für die Entscheidung über einen Immobilienkauf in München sei das Zinsniveau weniger bedeutend als anderswo. „Wir hören von Notaren, dass der Anteil an Kaufverträgen ohne Grundschuld in München sehr hoch ist“, gab Frank nach Angaben der Süddeutschen Zeitung bei der Vorstellung des Jahresberichtes 2021 bekannt. Top-Verdiener und Erben mit hohem Eigenkapital brauchten nach Angaben der Kommunalreferentin oft gar keinen Kredit aufnehmen. „Wenn die Zinsen weiter steigen und ein Trend zu sinkenden Immobilienpreisen entstehen sollte, dürfte München als letztes betroffen sein. Vorher geht noch der Speckgürtel zurück“, konstatierte Kristina Frank.
Luxusimmobilien in München bleiben wertstabil, Vermarktung wird trotzdem anspruchsvoller
Das Fazit aus den unterschiedlichen Marktberichten lautet also, dass (Luxus-)Immobilien an beliebten Standorten und in begehrten Lagen wie München wertstabil bleiben.
Dennoch wird eine professionelle Vermarktung von Luxusimmobilien aufgrund der wenig prognostizierbaren Veränderungen der Märkte durch Inflation, Lieferkettenprobleme und Krieg sowie den damit verbundenen höheren Preisen für Energie, Baustoffe und Zinsen immer wichtiger. „Der Markt wird durch diese Einflüsse auch im Bereich der Luxusimmobilien etwas enger werden. Eine professionelle Vermarktungsstrategie mit einem konzeptionell-ganzheitlichen Ansatz, wie wir ihn verfolgen, wird deshalb zukünftig eine höhere Gewichtung erfahren. Die Einzigartigkeit von Luxusimmobilien und ihre Alleinstellungsmerkmale müssen für eine erfolgreiche Vermarktung künftig noch feiner herausgearbeitet werden“, sagt Oliver Barnert, Geschäftsführer der Immobilienmarketing Agentur BE EXTRAODINARY.
Versprechen zu Qualität und Nachhaltigkeit dürfen keine Floskeln bleiben. Sie müssen künftig noch konsequenter eingelöst werden
sagt Oliver Barnert, Geschäftsführer von BE EXTRAODINARY
Anspruchsvolle, kreative und plattformübergreifende Lösungen in den Bereichen Branding und Design werden für die Vermarktung exklusiver Immobilien immer wichtiger, wenn Käufer wählerischer werden: „Gerade in volatilen Zeiten werden Immobilienprojekte nur als klar positionierte Marken erfolgreich, die sich vom wenig distinkten Grundrauschen anderer Objekte unterscheiden“, so Oliver Barnert. „Projektentwickler und Bauträger verkaufen heute nicht einfach nur Immobilien, sondern Einzigartigkeit. Und diese muss mit all ihren Facetten und Besonderheiten hervorgehoben werden, um nachhaltige Differenzierungskraft zu schaffen.“
Eindrückliches Naming, hochwertige Architekturvisualisierung und einzigartige Narrative für Verkaufserfolge auch in volatilen Zeiten
„Das fängt beim eindrücklichen Naming an und geht über hochwertige Architekturvisualisierung bis hin zu einem einzigartigen, anziehenden Narrativ rund um die Immobilie“, erklärt Oliver Barnert. „Nach den Marktprognosen für die nächsten Monate ist gerade im Segment der Luxusimmobilen eine hochqualitative Vermarktung, die die emotionalen Sehnsüchte und Bedürfnisse der Zielgruppen anspricht, entscheidend für den Verkaufserfolg, die Vermarktungszeit – und die Höhe des Erlöses. Als Immobilien Marketing Agentur mit vielen Jahren Erfahrung im Premium-, Luxus- und High-End-Bereich verschaffen wir unseren Kunden gerade in volatilen Zeiten den entscheidenden Marktvorsprung“.
